COSTES DE LA AUTOPROMOCIÓN DE VIVIENDAS

 

Muchos particulares decididos a hacerse una casa nos preguntan cuáles son los gastos que conlleva la construcción de una vivienda. Es bastante común que se queden sorprendidos e incluso desanimados al descubrir la cantidad de gastos asociados que no habían contemplado. 

 

Un error muy habitual es considerar sólo el precio del terreno y el presupuesto de ejecución, por ser éstos los más representativos. Este tipo de estimaciones superficiales hace que se tengan que afrontar gastos imprevistos que pueden dificultar la correcta finalización de las obras. 

Nosotros siempre recomendamos tener una noción de todos los gastos, incluso antes de la compra del terreno. De esta forma se pueden tomar decisiones adecuadas al presupuesto disponible desde el principio. En el siguiente artículo vamos a desglosar los gastos que conlleva la autopromoción de vivienda, desde la búsqueda del terreno hasta la puesta en uso.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Se puede clasificar los gastos en seis grupos:

 

• El terreno

• La construcción

• Honorarios técnicos

• Licencia municipal

• Gestiones tras la obra

• Financiación

EL TERRENO

En la compra del terreno se deben considerar el precio de compra, los honorarios de notario y registrador, y el impuesto de transmisiones patrimoniales.

 

PRECIO DEL TERRENO

El rango de precios es muy amplio dependiendo de las características del terreno. Los principales aspectos que influyen en el precio del terreno son:

• Distancia a núcleos de población o puntos de interés

• Infraestructuras existentes y previstas

• Cualidades del entorno

• Morfología de la finca

• Aprovechamiento urbanístico

Un valor orientativo del precio de una parcela edificable es  de 50-200 €/m2 de suelo. 
 

HONORARIOS DE NOTARIO Y REGISTRADOR

Los honorarios de notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del precio de compra.

 

IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES

El tipo impositivo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales depende de cada Comunidad Autónoma. El tipo general ronda el 8% del precio de compra.

En caso de que la Agencia Tributaria observe que el precio de compra es anormalmente bajo, requerirá una liquidación complementaria, tal y como explicamos en el artículo La tasación pericial contradictoria.

LA CONSTRUCCIÓN

En la construcción se deben considerar los gastos de ejecución material, los gastos y beneficio del constructor y los impuestos.

 

PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL

El presupuesto de ejecución material es la suma de los costes de ejecutar cada una de las partidas que figuran en las mediciones del proyecto. El rango de precios es muy amplio, dependiendo de las características de la construcción, del terreno y de la empresa que se contrate. Los principales aspectos que influyen en el precio de construcción son:

• Superficie de la vivienda

• Superficie de urbanización pública y privada

• Calidad de materiales y acabados

• Complejidad de la construcción

• Características del terreno: geometría, geología, facilidad de acceso...

• Calidad de la empresa constructora

Un valor orientativo del presupuesto de ejecución material para una vivienda unifamiliar es 550-800 €/m2 construido de vivienda. Este valor corresponde al coste de edificar una vivienda unifamiliar de unos 200 m2, con calidades y acabados medios, de poca complejidad, urbanización sencilla, parcela sin complicaciones, con una empresa constructora media. 

Un gasto que suele ignorar el promotor y puede llegar a ser representativo, es el gasto de urbanización de la vía pública. 

Otros gastos a considerar son los suministros de obra (agua y electricidad) necesarios para la ejecución de las obras. Estos gastos se componen de la instalación de las acometidas provisionales y el pago de los correspondientes consumos. Su cuantía depende de la distancia de la parcela a la red general, de la superficie de la vivienda y de los sistemas constructivos empleados. En caso de no incluir este gasto en el presupuesto de contrata, tendrá que ser abonado por el promotor.
 

Un aspecto que ha aumentado considerablemente el precio de ejecución de las nuevas construcciones es el Código Técnico de la Edificación aprobado en 2007. Esta normativa ha mejorado sustancialmente la calidad de la edificación, pero como contrapartida ha supuesto un incremento del coste de ejecución del orden del 10-20% respecto a la normativa anterior.

 

GASTOS Y BENEFICIO DEL CONSTRUCTOR

Para la construcción de una vivienda unifamiliar es casi imprescindible contratar una empresa constructora que se encargue de gestionar todos los aspectos relacionados con la ejecución de las obras. Cada empresa estudia los planos y las mediciones del proyecto para elaborar el presupuesto de contrata que suele ser un 19% superior al presupuesto de ejecución material, ya que incluye los gastos generales (13%) y el beneficio del constructor (6%). 
Es conveniente consultar a varias empresas constructoras, ya que se pueden llegar a encontrar diferencias de precio del 50% entre presupuestos de contrata para un mismo proyecto. Nosotros recomendamos elegir empresas formales, que no hayan ajustado demasiado los precios a la baja, ya que los presupuesto desproporcionadamente bajos acaban redundando en la calidad de la construcción.

 

IMPUESTOS

El I.V.A. aplicable a las obras de autopromoción es un 10% del presupuesto de contrata.

HONORARIOS TÉCNICOS

Los gastos técnicos se pueden clasificar en tres tipos: estudios del terreno, proyecto y dirección de obra. A todos ellos hay que sumarles los impuestos.
 

PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN

El proyecto de ejecución es el documento que define todo el proyecto: geometría, sistemas constructivos, materiales, etc... Los honorarios del arquitecto para la redacción del proyecto básico y de ejecución dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y suelen rondar el 3,5-5% del presupuesto de ejecución material.
 

DIRECCIÓN DE OBRA

Los directores de obra velan porque se ejecuten los trabajos correctamente y se cumplan las medidas de seguridad. La dirección de obra se compone de tres agentes: el director de obra (arquitecto), el director de ejecución (aparejador) y el coordinador de seguridad y salud (normalmente es el mismo aparejador que dirige la ejecución).
Los honorarios de arquitecto y aparejador dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y suelen rondar, cada uno, el 1,5-2,5% del presupuesto de ejecución material.
 

IMPUESTOS

El IVA aplicable a los honorarios técnicos es un 21% del presupuesto de honorarios. En este caso no se aplica un tipo reducido a la autopromoción.

 

LICENCIA MUNICIPAL

Los gastos relacionados con la licencia municipal se dividen en dos partes: la tasa por licencia urbanística y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Cada ayuntamiento establece un tipo impositivo para cada una. Además de estos gastos, se debe depositar una fianza relacionada con la gestión de residuos que se devuelve al finalizar las obras.
 

TASA POR LICENCIA URBANÍSTICA

La licencia urbanística sirve para que el Ayuntamiento controle la adecuación del proyecto a lo establecido en la normativa municipal. 
 

IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS

Para obtener el permiso de obra se debe presentar en el ayuntamiento el proyecto de ejecución y pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. En Santander el tipo impositivo es un 4% del presupuesto de ejecución material.

 

GESTIONES TRAS LA OBRA

 

ESCRITURA DE OBRA NUEVA

Una vez concluidas las obras, se debe realizar la escritura de obra nueva ante notario y registrar en el Registro de la Propiedad. Al igual que en el caso de compraventa de terreno, los honorarios de notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del valor de la vivienda.

 

TASA POR LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN

Sirve para que el ayuntamiento compruebe que las obras se han realizado conforme al proyecto que se presentó con la solicitud de licencia. En el caso de que el coste final de las obras sea distinto al que se presentó en la solicitud de licencia, se complementará la tasa abonada (positiva o negativa según proceda).  En algunos municipios existe una tasa adicional por expedición de la licencia de primera ocupación cuyo tipo impositivo está en torno al 0-1% del presupuesto de ejecución material. 
 

CÉDULA DE HABITABILIDAD

Sirve para que la Comunidad Autónoma compruebe el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda. La tasa por expedición de la cédula de habitabilidad en Cantabria es 2,51 €.
 

ALTA DE SUMINISTROS 

Una vez concluida la obra hay que dar de alta los diferentes suministros: agua, electricidad, gas y telecomunicaciones. El precio de alta depende de la compañía que se contrate y suele rondar los 200 € por suministro. En el caso de las telecomunicaciones, las empresas suministradoras suelen costear los gastos de alta.


FINANCIACIÓN
En caso de necesitar financiación bancaria se deben considerar los gastos de hipoteca: 

• Tasación: 300-400 €

• Notaría y registro: en torno al 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria

• Impuesto de actos jurídicos documentados: el tipo impositivo depende de la comunidad autónoma. 

• Comisión de apertura: 0-1% del importe del préstamo

• Intereses bancarios: dependen de las condiciones de suscripción de la hipoteca